De flesta som tagit ett bolån har stött på begreppet amorteringskrav – men när man väl ska förklara hur det faktiskt fungerar uppstår ofta en paus. Det är inte konstigt. Det svenska regelverket bygger på en trappstegsmodell där amorteringsprocenten styrs av både belåningsgrad och inkomst, vilket gör att kravet kan se väldigt olika ut beroende på vem du är och hur mycket du lånat. Här är en genomgång av hur det hänger ihop.
Vad är amorteringskravet?
Amorteringskravet infördes i Sverige 2016 och skärptes 2018. Det reglerar hur mycket du som bolånetagare minst måste amortera varje år på ditt lån. Syftet var att bromsa hushållens skulduppbyggnad och minska riskerna i det svenska banksystemet. Finansinspektionen ansvarar för regelverket, och alla banker och kreditinstitut som ger ut bolån måste följa det.
Trappsteg ett: belåningsgraden avgör grundkravet
Det första steget i modellen handlar om hur stor del av bostadens värde du lånar – den så kallade belåningsgraden, eller LTV (Loan-to-Value).
- Belåningsgrad över 70 procent: Du måste amortera minst 2 procent av det totala lånebeloppet per år.
- Belåningsgrad mellan 50 och 70 procent: Kravet sänks till 1 procent per år.
- Belåningsgrad under 50 procent: Det finns inget lagstadgat amorteringskrav. Banken kan dock ha egna riktlinjer.
Ett konkret exempel: Om du köper en bostad värd 3 miljoner kronor och lånar 2,4 miljoner (80 procents belåningsgrad), är amorteringskravet 2 procent av 2,4 miljoner – det vill säga 48 000 kronor per år, eller 4 000 kronor per månad.
Belåningsgraden beräknas på marknadsvärdet
Det är viktigt att notera att belåningsgraden beräknas utifrån bostadens marknadsvärde vid lånetillfället, inte köpeskillingen i sig. Om marknaden förändras och bostadens värde stiger kraftigt kan din belåningsgrad sjunka – men banken kräver inte automatiskt en omvärdering. Det är upp till dig att begära en ny värdering om du vill sänka ditt amorteringskrav.
Trappsteg två: skuldkvoten och inkomstkravet
2018 tillkom det så kallade skärpta amorteringskravet. Det innebär ett extra amorteringskrav kopplat till din skuldkvot – alltså hur stora dina bolån är i förhållande till din bruttoinkomst per år.
- Skuldkvot mellan 4,5 och 6 gånger bruttoinkomsten: Ett tilläggsamorteringskrav på 1 procent per år läggs på ovanpå grundkravet.
- Skuldkvot över 6 gånger bruttoinkomsten: Tillägget är 2 procent per år.
Det innebär att en hushåll med en sammanlagd bruttoinkomst på 700 000 kronor per år som lånar 4,5 miljoner kronor (en skuldkvot på drygt 6,4) får ett extra amorteringskrav på 1 procent – utöver det grundkrav som belåningsgraden genererar.
Hur beräknas skuldkvoten?
Skuldkvoten beräknas på hushållets samlade bolåneskuld dividerat med den samlade bruttoinkomsten. Om ni är två låntagare adderas alltså era inkomster och skulder ihop. Var uppmärksam på att det är just bolånen som räknas, inte eventuella billån eller privatlån.
Hur de två trappstegen kombineras i praktiken
Det är kombinationen av de två stegen som gör regelverket komplext. Tänk dig ett par med en gemensam bruttoinkomst på 800 000 kronor som köper en bostad för 4 miljoner och lånar 3,2 miljoner:
- Belåningsgrad: 80 procent → grundkrav 2 procent = 64 000 kr/år
- Skuldkvot: 3,2 / 0,8 = 4 → under 4,5, inget tilläggskrav
Ändrar vi förutsättningarna så att de lånar 4 miljoner och har en gemensam inkomst på 700 000 kronor:
- Belåningsgrad: 100 procent → grundkrav 2 procent = 80 000 kr/år
- Skuldkvot: 4 / 0,7 ≈ 5,7 → tilläggskrav 1 procent = 40 000 kr/år
- Totalt amorteringskrav: 120 000 kr/år, eller 10 000 kr/månad
Undantag och dispenser
Det finns vissa situationer där du kan beviljas undantag. Finansinspektionen tillåter bankerna att ge dispens i upp till 15 procent av de nya låneavtal som tecknas. Vanliga skäl är att låntagaren befinner sig i en tillfällig ekonomisk svårighet, exempelvis efter en skilsmässa eller vid ett dödsfall. Undantagen är dock inte en automatisk rättighet – banken gör en individuell bedömning.
Amorteringskravet kan verka krångligt, men grundlogiken är tydlig: ju mer du lånar i förhållande till bostadens värde och din inkomst, desto mer förväntas du betala tillbaka varje år. Det lönar sig att räkna igenom din situation noggrant innan du skriver på låneavtalet.
